В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус. Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании. Расторжение договора управляющей компанией в судебном порядке По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД. Существенным считается такое нарушение условий договора собственников помещений в МКД, которое наносит УК ущерб, лишающий её прибыли, на которую она рассчитывала при заключении.
Может ли управляющая компания отказаться от управления домом?
Инфо
Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. 8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией?
Также, если ответ не получен в срок, указанный в предложении о расторжении, либо, при отсутствии указанного срока, в тридцатидневный период (п.2 ст.452 ГК РФ) УК имеет право подать иск в суд с требованием о расторжении договора. Однако следует помнить, что если управляющая компания понесла убытки в результате своей предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, то это нельзя списать на существенные условия для расторжения договора.
Об этом сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А632036/2008С316. В документе говорится, что факт сам возникновения убытков не является основанием для расторжения договора.
Новости
Важно
Такой документ, функции и действия им регламентируемые признаются публичными. Значит, одностороннее прекращение сотрудничества запрещено.
Закон России защищает своих граждан и прописывает, что должны выполнять организации коммерческого характера, если по роду своей деятельности они предоставляют услуги такого плана: медицинское обслуживание, гостиничный бизнес, пассажирские перевозки, связь, электроснабжение, продажа товаров в розницу. Все отнесено к публичной деятельности и не подлежит одностороннему прекращению действия услуг.
Согласно статьям 161 (часть 5), 162 (часть 4) ЖК РФ и 426 ГК РФ, документ, регламентирующий действия управляющей организации и лиц-собственников жилья – это публичный договор. Он заключается в обязательном порядке всеми владельцами квартир на общем собрании, по итогам которого составляется протокол.
Как управляющей компании отказаться от управления домом, и что делать жильцам?
Судебное прекращение действия договора При определенных обстоятельствах управляющая организация способна прекратить свое взаимодействие с жильцами в судебном порядке, если жители многоэтажки очень серьезно нарушили правила эксплуатации здания и его коммуникаций. Убытки при таком нарушении значительны и их объем не мог предполагаться на момент подписания документов о сотрудничестве. По инициативе управляющей фирмы возбуждается гражданское дело, но из-за организационных и технических сложностей, такие судебные дела довольно редки. Имеет место практика судебного взыскания долгов и дальнейшее прекращение подачи услуг.
Статья 451 ГК РФ регламентирует прекращение взаимодействия документально в случае очень важного изменения условий с обеих сторон. Решением суда такое сотрудничество прекращается и в одностороннем порядке.
Какой порядок расторжения договора с управляющей компанией
В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома.
Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех. Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг.
Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить.
НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:
- при грубом нарушении договора;
- в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.
Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.
Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания.
Статьей 162 ЖК РФ предусмотрено как заключение договора управления, так и изменение или расторжение. Часть 8 данной статьи отсылает нас к первой части Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ, ГК), где содержатся основания изменения или прекращения договора (любого, но в данном случае говорим только о соглашении между собственниками и УК). Статья 450 ГК перечисляет основания для изменения или расторжения договора: по соглашению сторон или по требованию одной из сторон. Но последнее возможно только в случае существенного нарушения договора другой стороной. (
Примечание: существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора[1]). Жилищный кодекс конкретизирует положения 450 статьи частями 8.1 и 8.2[2]: 8.1.
При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Примечание. В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Внимание
Ст.451 ГК РФ также гласит, что сам по себе факт убыточности управляющей компании в результате деятельности по управлению МКД при отсутствии иных обстоятельств, подтверждающих изменение ситуации на рынке ЖКХ, не относится к причинам, позволяющим расторгнуть договор управления в одностороннем досудебном порядке. В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения.
Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД. Поэтому, если управляющая компания берёт на себя управление каким-либо многоквартирным домом, то она должна иметь ввиду, что не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с жильцами дома.
Досрочное расторжение договора управления Одним из способов управления многоквартирным домом, согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ, ЖК), является передача жителями своих полномочий управляющей организации, которая берет на себя ответственность за обслуживание дома. Для того чтобы выбрать управляющую компанию, инициативная группа собственников должна провести общее собрание собственников, что отнимает много времени и сил. Значит, чтобы упростить задачу, можно и нужно призвать на помощь профессионалов. Больше информации о том, что такое управляющая компания, можно найти в статье «Управляющая компания: плюсы и минусы для вашего дома». Итак, все подготовительные действия совершены, управляющая организация предоставляет вашему дому свои услуги, но вас перестало устраивать качество данных услуг.
Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг. Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике. В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право. В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.