Ольга Рогова – юрисконсульт КСК групп В судебной практике достаточно распространены споры, связанные с оспариванием договоров купли-продажи имущества в связи с занижением, в том числе явным, его стоимости по сравнению со сложившимся рыночным уровнем цен на аналогичные объекты. Соответствующие требования заявляются, как правило, акционерами (участниками) или новым руководством организации-продавца, полагающими, что их права и законные интересы ущемлены отчуждением имущества на невыгодных условиях. Вместе с тем у судов отсутствует однозначный подход по вопросу оценки договоров с заниженной стоимостью. Многие суды сходятся во мнении, что стороны вправе самостоятельно определять условия заключаемых договоров, в том числе определять цену договора. В этой связи возникает вопрос.
Продажа недвижимости по заниженной стоимости риск оспаривания
НК РФ). То есть, если гражданин купил, например квартиру в 2011 году по цене 5 млн. руб., а в 2012году продал за 12 млн. руб., то он обязан оплатить налог с суммы: 12 млн.-5млн.= 6 млн. руб. *13% (т.е. 780 000 руб.), Если гражданин не может документально подтвердить расход в 5 млн. руб. ( т.е. потерял договор, расписку, пр.), то налог составит: 12 млн.-1 млн. (стандартный вычет)= 1 млн.*13% (т.е. 1 430 000 руб.) С целью минимизировать свои расходы, ряд продавцов жилой недвижимости, которые владеют ею менее 3-х лет (частый случай – получение наследства, покупка квартиры для «вложения средств», раздел имущества супругов, пр.) заключают договоры по заниженной стоимости. О тонкостях проведения расчетов при оплате по договору купли продажи квартиры Вы можете узнать здесь.
Продажа недвижимости по заниженной цене — риски
Вы можете прочитать здесь. С тонкостями заключения ипотечных сделок, т.е. как купить квартиру в ипотеку, Вы можете ознакомиться здесь. В настоящей статье мы акцентируем Ваше внимание на основные последствия продажи квартир по заниженной стоимости, что достаточно часто встречается, когда осуществляется продажа квартиры на вторичном рынке (так называемая продажа квартир от хозяина).
При продаже имущества гражданами России существуют существенные налоговые льготы (подробнее — имущественные налоговые вычеты), в том числе по уплате налога на доходы физического лица при владении имуществом 3 и более лет.В случае, если Гражданин владеет имуществом менее трех лет и продает его до истечения этого срока, то он имеет право по своему усмотрению получить либо имущественный вычет в размере понесенных им расходов при первоначальной покупке, либо на стандартный имущественный вычет, не превышающий 1 млн.
Занижение стоимости недвижимости в договоре купле-продажи
Инфо
Отметим все же, что судебная практика стоит на принципах свободы договора, в связи с чем, установить в сделке стоимость имущества ниже рыночной вполне возможно без неблагоприятных последствий, но цена в этом случае не должна носить характер символической, что позволило бы трактовать действия руководителя организации, как противоречащие ее уставным целям с созданием финансовой выгоды для руководителя и заинтересованных лиц.. Продажа доли в уставном капитале по номинальной стоимости.
Отдельно хотелось бы рассмотреть вопрос, довольно часто встречающийся на практике умногих представителей бизнес-сообщества, желающих продать свой бизнес или его часть в виде доли участия в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.
Продажа квартиры по заниженной цене. риски. последствия.
Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 мая 2014 года № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», при признании сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ, о наличии явного ущерба для Общества свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях‒ например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. При этом другая сторона должна знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки.
Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости
Несмотря на громкие судебные процессы, которыми, порой, заканчиваются подобные сделки и усиливающийся контроль со стороны государства, расчеты по ним, как это принято называть, «в черную», не теряют своей актуальности среди представителей бизнес-сообщества. Многим представляется, что размер налоговой выгоды, которую можно получить, занижая рыночную стоимость имущества, покрывает все риски, связанные с такой схемой расчетов.
Однако, как показывает опыт, далеко не все участники имущественного оборота имеют хотя бы смутное представление о степени даже юридических рисков при таких расчетах. Таковыми могут быть: 1. Возможный интерес к совершенной сделке со стороны налоговых органов.
Опасность сделки по нерыночной цене
Оспаривался договор, который заключала компания – «прабабушка» спорного объекта недвижимости. Здесь нужно пояснить. Когда-то собственником квартиры была компания Х.
Внимание
Она продала его компании Y, той самой, у которой гражданка Z и приобрела теперь уже спорное помещение. И вот в чем загвоздка. Компания Х продала Y квартиру по заниженной, нерыночной стоимости.
Вообще это распространенная порочная практика, особенно между юридическими лицами: так проще всего уйти от налогов. Беда в том, что не прошло и года после сделки, когда в компании Х была введена процедура банкротства. А в соответствии с законом «О банкротстве», для того чтобы признать договор купли-продажи недействительным (с целью возврата объекта в конкурсную массу), достаточно, чтобы банкротящаяся компания провела сделку не по рыночной стоимости.
Покупка квартиры с заниженной стоимостью: риски
Причем за непредставление таких сведений или за недостоверные сведения придется уплатить штраф в размере 5 000 руб. – это помимо доначислений неуплаченных сумм налогов, на которые будет начисляться штраф в размере 40% от неуплаченной суммы налогов, но не менее 30 000 руб. Таким образом, при совершении сделок, связанных с трансфертным ценообразованием необходимо учитывать соответствующие изменения в законодательстве.
Кроме того,занижая цену сделки физические и юридические лица зачастую не извещены о том, что доходы от продажи недвижимого имущества или иного имущества, находящегося в собственности физических лиц три года и более, полностью освобождаются от налогообложения (согласно п.17.1 ст.217 НК РФ).
Важно
Хотя и после этого дело может быть не раз пересмотрено в следующих инстанциях. Отметим лишь, что риск потери собственности присутствует, и немалый.
Разберемся, когда гражданка Z допустила ошибку, приведшую ее в суд и поставившую под угрозу потери собственности и дохода от сдачи оной в аренду. БН уже неоднократно писал о том, что при выборе объекта недвижимости, перед тем как заключать сделку, следует изучать его историю.
К сожалению, не все граждане считают это необходимым – именно они и оказываются в судах. Другие все-таки интересуются историей, но ограничиваются проверкой последнего собственника, то есть продавца. А как он стал собственником, у кого купил объект и за какие деньги, не стала ли «прабабушка» объекта банкротом и не грозит ли покупка тем, что впоследствии объект может быть оспорен, – обо всем этом большинство из нас не беспокоится. Наша героиня как раз беспокоилась.
В этом случае, указание в договоре любых штрафных и иных санкций также не поможет покупателю получить их. В данном случае возврату подлежит лишь сумма, переданная за недвижимость, поскольку признание всей сделки недействительной, влечет за собой признание недействительными и всех санкций в договоре. Кроме того, несоразмерные штрафные санкции по ходатайству продавца могут быть судом значительно уменьшены. В данном случае можно говорить только о возмещении убытков (ст. 453 ГК РФ), которые покупателю еще надо документально подтвердить.РИСКИ ПРОДАВЦА Как правило, при заключении сделки по заниженной стоимости, продавец составляет 2 расписки – о получении суммы по договору и получении дополнительных средств в счет оплаты за квартиру или иную недвижимость. 1.